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家づくりの基礎知識

2019.10.17

「住宅ローン」の基礎知識と失敗しない銀行の選び方(後半)|よくある質問19選【資金計画を立てる前に知っておきたい事②-2】

住宅ローンでよくある質問をまとめて回答します。参考にしてください。

住宅ローンの基礎知識と失敗しない銀行の選び方(後編)|よくある質問19選

目次

【結論】住宅ローンよくある質問19選

①ローン金額・年数に関する質問
35年ローンを組んでも大丈夫ですか?
現金は2割必要と聞いたのですが?
年収の何倍くらい借りられますか?
団体信用生命保険のオプションは入るべきですか?
大手ハウスメーカー経由で審査してもらうと有利ですか?

②銀行の選び方に関する質問
結局、金利条件が良い銀行はどこですか?
手数料型と保証料型は、どっちがお得ですか?
店舗が近い方が良くないですか?
ネット銀行はお得ですか?
インターネットのおすすめランキングは参考になりますか?

③節約テクニックに関する質問
フラット35の融資手数料を節約する方法はありますか?
住宅ローン減税を最大限活用するには?
登記費用を安く抑えるためには?
つなぎ融資の金利負担を抑えるには?

④ローンが組みにくい人に関する質問
自営業でもローンは組めますか?
転職直後でもローンは組めますか?
自己破産していてもローンは組めますか?
支払いが遅れたクレジットカードは解約すべきですか?
ローン審査が通りません。どうすればいいですか?

 

①ローン金額・年数に関する質問

35年ローンを組んでも大丈夫ですか?
現金は2割必要と聞いたのですが?
年収の何倍くらい借りられますか?
団体信用生命保険のオプションは入るべきですか?
大手ハウスメーカー経由で審査してもらうと有利ですか?

「35年ローンを組んでも大丈夫ですか?」に対して

35年ローンを「組む」ことは大丈夫ですが、35年で「返済する」ことは大丈夫ではないことが多いと思います。

一般的に、住宅ローンの期間は「79歳-現年齢」の年数で組むことができますが、79歳まで支払い続けるという前提は、あまりに無理がありますよね。なので、組むのは35年、返済するのは「65歳-現年齢」と考えることを推奨します。

例えば35歳でローンを組むなら、組むのは35年、返済するのは30年です。35年払いと30年払いの差額分を貯金をして、最終的に30年で終わらせる意識を持ちましょう。

<完済時年齢は80歳未満(79歳までに完済すればOK)>
35年ローン返済計画は危ない
(出典:南都銀行)

「現金は2割必要と聞いたのですが?」に対して

必須ではありませんし、現金2割は施主負担が大きすぎます。土地建物の2割を現金で払った上で、諸費用分は別に現金が必要ですからね。

属性が良くなるから、ローン額を減らしたいから、なんとなく不安だからという理由で余裕のない貯蓄を切り崩すことは、しないほうが良いです。フルローンでも、良い条件を出してくる銀行はあります。

もちろん現金に余裕があれば、属性も良くなりますので、2割以上現金を出してOKです。

「年収の何倍くらい借りられますか?」に対して

借入可能額は銀行と申込人の属性によって異なりますが、一般的な目安は以下の通りです。

最も借入額が伸びるのは、「フラット35」でしょう。年収400万円以上あれば、年収の10倍程度まで借りられる可能性もあります。フラット35は、全期間固定金利です。

変動金利の場合だと、「全国保証」を使うと、年収の8倍以上借りられる可能性があります。「全国保証」は多くの銀行が取り扱う保証会社。金利条件はさほど良くありませんが、借入金額は伸びます。

<「全国保証」を使った住宅ローンの例>
全国保証を使うと借入額が伸びる
(出典:大光銀行)

銀行独自の保証会社(りそな保証、みずほ信用保証など)だと、年収の7倍程度借りられる可能性があります。金利条件は良いですが、借入金額は伸びにくいです。

金利条件は、銀行独自の保証会社の方が良く、借入額は、全国保証やフラット35の方が伸びやすいです。

「団体信用生命保険のオプションは入るべきですか?」に対して

グッシンとしては、基本的に不要と考えます。最終判断は個人で行うほかありませんが、基本的な考え方は、以下の通りです。

<団体信用生命保険のイメージ>
団体信用生命保険(団信)の仕組み
(出典:ノムコム)

・団信オプションが有効になる確率は低い
これは保険なので当然ですが、有効になる確率は低いです。有効になる確率が高いと、保険会社がつぶれますからね。例えばガンの罹患率が1%を超えるのが、男性は60歳くらい、女性は70歳くらいです。この頃には残債はだいぶ減っているか完済しているはずです。

・住宅ローンの団信オプションは割安
他で、がん保険や医療保険に入っていて、解約する気がないのであれば、その代わりに団信オプションに加入するのはあり。月額に割り戻すと割安であることが多いです。

・若い人は損
保険料は年を取ると上がるものですが、団信オプション費用は年齢による差がありません。つまり、若い人の保険料は割高で、加入するのは損だということです。

<団信オプションの例>
ガン団信や8大疾病団信などの団信オプションの例
(出典:肥後銀行)

団信オプションに代わる効率的なリスクヘッジは、以下の通りです。

・費用の使い捨てである「建物+諸費用」の金額を極力抑える
・保険費用を削って、貯蓄を増やす
・健康的な生活を送るために、良い住環境を整える
・ガン検診や予防に費用をかける

万が一の保険に入りすぎるより、保険を使わなくてもいいようにした方が、健全だと思います。

<胃ガンを予防するピロリ菌検査>
胃がんを予防するピロリ菌検査
(出典:味の素健康保険組合)

 

「大手ハウスメーカー経由で審査すると有利になる?」に対して

ほぼ間違いなく有利になります。

各銀行と住宅会社が個別で決めていることなので、詳細は分かりませんが、ある程度大きな会社で、一定以上のローン申込実績があれば、審査が有利に働く場合が多いです。

また、大手ハウスメーカーは、住宅会社独自の提携つなぎ融資を持っていることが多く、銀行選びの選択肢を広げることが可能。規模の小さな工務店には真似できない、規模のメリットですね。

大手ハウスメーカーの家はコスパが悪く、グッシンではあまりおススメしていませんが、もし大手ハウスメーカーで家を建てるならば、存分に活用してください。

銀行と大手ハウスメーカーの登録制度

 

②銀行の選び方に関する質問

結局、金利条件が良い銀行はどこですか?
手数料型と保証料型は、どっちがお得ですか?
店舗が近い方が良くないですか?
ネット銀行はお得ですか?
インターネットのおすすめランキングは参考になりますか?

「結局、金利条件が良い銀行はどこですか?」に対して

前記事で紹介しましたが、全国展開している銀行であれば「三井住友信託銀行」です。(2019年6月現在)

「三井住友信託銀行(三井住友トラスト保証)」は、最優遇は手数料型0.475%ですが、NISA口座開設などで0.445%まで可能。ただ、上場企業、土地持ち、自己資金2割などの属性が良くないと、最優遇はとれない印象です。

また、土地分割融資するとローン支払いが開始してしまったり、つなぎ融資がなかったりと、使い勝手の悪さがデメリットです。

<三井住友信託銀行のNISA口座開設等の金利引き下げ>
金利で選ぶなら三井住友信託銀行がダントツ
(出典:三井住友信託銀行)

「保証料型と融資手数料型は、どっちがお得ですか?」に対して

場合によりますが、融資手数料型の方が得になる人が多いと思われます。

住宅ローンを組むときには必要なのが保証料で、35年融資の場合は、融資金額の2%程(税抜)の銀行が多いです。3,000万円借りるなら60万円くらいかかるということです。この従来のローンを、「保証料型」と呼びます。

保証料は、繰り上げ返済で早期完済すると、いくらかは戻ってきます。

一方、最近増えてきているのが、「融資手数料型」です。保証料が0円になる代わりに、融資手数料が、融資金額の2%程(税抜)かかります。

最初に払う金額はほとんど変わりませんが、繰り上げ返済で早期完済しても融資手数料は戻ってこないので、金利が「保証料型」より安く設定されているわけです。

<融資手数料型ローンの例>
融資手数料型は金利が低い
(出典:三井住友信託銀行)

では、「融資手数料型」と「保証料型」はどちらが得なのでしょうか?基本的な考え方は、以下の通りです。

「融資手数料型」は「保証料型」より、金利が0.05%程安く設定されていることが多く、この場合だと、13年以内に完済するなら「保証料型」が得、13年以内に完済しないなら「融資手数料型」が得と言われています。

13年以内に完済する人はほとんどいないので、「融資手数料型」を選択する人が増えてきている印象ですね。

<融資手数料型と保証料型の金利差> 
融資手数料型を選ぶ人が増えている
(出典:りそな銀行)

 

「店舗が近い方が良くないですか?」に対して

これはほとんど気にしなくていいと思います。家が完成すれば、ほぼ店舗に行くことはありませんからね。コンビニATMも普及しましたし、キャッシュレス化がますます加速するでしょうし。

「金利が0.2%高いけど、なんとなく店舗・ATMが近いから安心」などという判断は絶対しないように。0.2%は100万円以上のインパクトです。なんとなくで100万円以上をどぶに捨てることのなきように、冷静に判断していきましょう。

キャッシュレスの時代にATMの必要性は下がる

 

「ネットバンクはお得ですか?」に対して

金利条件だけで見るとお得ですが、ほとんどのネットバンクをおススメしません。理由は、銀行の都合で金利が変動するリスクがあるからです。ホームページにもしっかりと記載されています。

<ネット銀行の基準金利表記>
ネット銀行の金利基準はリスクが高い
(出典:じぶん銀行)

住信SBIネット銀行は、一般銀行と同じく「短期プライムレートに連動する」と明記されていたので、安心かと思います。

<短期プライムレートを基準とする表記>
住信SBIネット銀行は一般銀行と金利基準が同じで安心
(出典:住信SBIネット銀行)

 

「インターネットのおすすめランキングは参考になりますか?」に対して

あまり参考にならないでしょう。インターネット上のランキングは、ほとんどが「アフィリエイト用」の情報です。

仮にあなたが、ランキングサイトの広告をクリックし、そのネットバンクに事前審査などを行うと、サイトの運営者にお金が入る仕組みになっています。サイト運営者は広告報酬を稼ぎたいので、当然ながら、広告報酬が高いネットバンクを上位に表示させたがります。

大抵が、高校報酬が設定されている「ネットバンク」か「フラット35」をおすすめする内容になっているはず。さらに言えば、広告報酬が設定されていないネットバンクがどんなに条件が良かったとしても、ランキング入りさせることはないでしょう。

と言う具合に、サイト運営者の思惑がランキングに影響しますので、施主にとって有益なランキングとは到底言えないのです。

<アフィリエイトの仕組み>
アフィリエイトの仕組み
(出典:バリューコマース)

 

③節約テクニックに関するQ&A

フラット35の融資手数料を節約する方法はありますか?
住宅ローン減税を最大限活用するには?
登記費用を安く抑えるためには?
つなぎ融資の金利負担を抑えるには?

「フラット35の融資手数料を節約する方法はありますか?」に対して

あります。窓口によって融資手数料が違うので、融資手数料の安い窓口から申し込むようにしましょう。

フラット35窓口会社のHPには、「融資額の1.5~2.0%+税」と記載されていることが多いですが、実際の相場は「融資額の0.7~1.0%+税」くらいです。「融資額の1.5~2.0%+税」には、紹介料分が上乗せされている事が多いです。

フラット35の融資手数料が高いことによるメリットは一切ないので、手数料の金額はしっかり確認した上で、申し込むようにしましょう。施主がフラット窓口に直接申し込むより、住宅会社経由の方が安くなる可能性が高いと思います。

フラット35の融資手数料は節約しやすい
(出典:JAバンク滋賀)

 

「住宅ローン減税を最大限活用するには?」に対して

安い金利で、住宅ローン減税枠の目いっぱい借りて、10年間は繰り上げ返済せずにおいておくことです。以下グラフの通り、借入残高の1%が上限になります。

ただし、ローン減税で戻ってくる最大金額(年収による)は確認しておきましょう。税金が戻ってこないのに残債を残しても、金利ばかり支払うことになりますからね。ローン減税に関する記事はたくさんあるので、詳細は割愛します。

<住宅ローン減税のイメージ>
住宅ローン減税の仕組み(残債と年収が高くないと長期優良住宅のメリットは薄い)
(出典:国土交通省)

もう一つよくある質問が、長期優良にすべきか?です。長期優良住宅にすると、ローン減税の上限が40万円から50万円にあがるので、10年間で最大100万円得する!と張り切って長期優良住宅にする方がいますが、得するのは「年収高い」かつ「ローン5,000万円以上借りる」人に限ります

たくさんローン残債があって、たくさん税金を払っている人に限って、ローン減税枠拡大を狙うために長期優良住宅にすることは、合理的だということになります。

「登記費用を安く抑えるためには?」に対して

司法書士に依頼することになりますが、住宅会社から紹介された司法書士は、結構ぼったくってくる可能性があるので、注意しましょう。ぼったくられないためには、相場を把握することです。(詳しくは「諸費用」の記事を参考にしてください)

登記費用は、報酬部分と税金部分に分かれており、報酬部分がぼったくりの温床です。諸費用の記事で相場を書きましたので、チェックして、適正金額に交渉しましょう。税金部分は決まっているので、交渉できません。

<登記費用の見積書>
登記費用の報酬額部分は価格交渉可能

(出典:佐々木中央司法書士事務所)

「つなぎ融資の金利負担を抑えるためには?」

・銀行の土地分割融資を使う方法
銀行の土地分割融資を受けて、土地分のローン支払いを始めてしまうパターン。今の家賃と二重支払いになりますが、数字でみると効果的な経費削減方法と言えます。土地と建物の2本のローンに分けるイメージです。

例えば、土地価格1,500万円、完成まで4カ月の場合。土地分割融資を受けると、ローン支払いが約4万円×4カ月=約16万円かかりますが、ローン返済が4カ月早くなっただけで、土地融資分のつなぎ金利は0円。(ただし、融資手数料等が余計にかかる場合あり)

もし、2.475%のつなぎ融資を使ったら、約12万円の金利が無駄に発生します。着工中間金は、何らかのつなぎ融資を使う必要があります。

<土地分割融資の流れ:決済後すぐに返済が始まる>
土地分割融資の流れ
(出典:ARUHI)

・保管金制度を使う方法
銀行の土地分割融資を使う方法と理屈は同じですが、もっと極端です。土地決済時(土地決済がない場合は着工時)に、全額分のローン支払いが始まるので、家賃と二重払いになりますが、着工・中間金分も含めて、つなぎ融資金利が0円になるので、節約になります。

ただし、保管金制度を持っている銀行は、住宅ローンの金利条件が悪いことが多いので、そこは注意してください。

<保管金制度を使ったつなぎ融資費用節約方法>

保管金制度を使ったつなぎ融資費用節約
(出典:常陽銀行)

・一時的に現金を支出する
着工金(建物金額30%)と中間金(建物金額30~40%)を現金で一旦支払うことができれば、つなぎ融資費用の節約になります。

かなりの大金ではありますが、数か月後には建物分の融資が実行されて手元に戻るので、資金が潤沢な人であれば大きな問題はありません。

④ローンが組みにくい人に関する質問

自営業でもローンは組めますか?
転職直後でもローンは組めますか?
自己破産していてもローンは組めますか?
支払いが遅れたクレジットカードは解約すべきですか?
ローン審査が通りません。どうすればいいですか?

「自営業でもローンは組めますか?」に対して

もちろん組めますが、会社員より自営業は評価がかなり厳しくなるので、これから独立を考えている人は、住宅ローンを組んでから(家が完成してから)独立することを推奨します

自営業の評価が厳しくなる例は、以下の通りです。

まず、自営業の場合は基本的に2年の決算が必要なので、独立後にローンに取り組めるのは早くても2年後。サラリーマンなら、転職して半年後にはローンが組めたりします。

また、サラリーマンの審査年収は額面(諸々引かれる前)でしたが、自営業の審査年収は所得(引かれた後の利益)になるので、借入金額が伸びにくくなります。ある程度の所得を出すので、当然税金もそれなりに収めることになりますよね。

そして、選べる銀行の選択肢も減ります。ほとんどの方が、事業で取引のある銀行かフラット35を利用することになりますので、0.5%を切るような変動金利の最優遇金利をとれる可能性は低くなってきます。

自営業にも優しいフラット35

銀行が自営業には厳しいのは、残念ながら現実です。また、自営業の方で、節税のために利益をほとんど計上していない人は、2年かけて利益を出してローンを通していきますので、サラリーマンより少し長い目での取り組みが必要になります。

余談ですが、自営業は手元の現金がとても大切なので、なるべく手元の現金は家づくりに使わず、目いっぱい住宅ローンを借りることを推奨します。家に現金を突っ込んでいる場合ではありません。

変動金利よりフラット35の固定金利は高いですが、事業融資を経験している人にとっては、フラット35の金利35年1%前半の条件は、とても良心的な融資ですからね。

<フラット35の金利推移(団信無しの金利)>
最低水準が続くフラット35の金利推移
(出典:LIFULL HOMES)

 

「転職直後でもローンは組めますか?」に対して

フラット35であれば、極論、転職後3カ月で組めることもあります。無難に見ても、転職後6カ月経てば、ローン審査の土俵には十分乗ります。同業や年収アップの転職であれば、なおさら評価が良くなり、審査は通りやすくなります。

一般銀行は、最低でも「在籍年数1年以上」と条件に記載はされていますが、実質的には、2~3年の在籍がベースになると思っておいてください。

<勤続年数1年以上と書いてはあるが・・・>
勤続年数は最低1年必要
(出典:北九州銀行)

属性が良い場合(上場企業、土地持ち、自己資金2割以上など)や、同業への転職でスキルをそのまま生かせる場合などは、勤続年数が短くても、融通を利かせてもらえる場合もありますので、複数の銀行に打診してみると良いでしょう。

とは言いつつ、住宅ローンを組んでから(家が完成してから)転職することがベストです。住宅ローンの選択肢が増え、融資条件も良くなりますからね。ローンのために我慢するのも変ですが、全体バランスを見ながら、転職タイミングを検討していきましょう。

「自己破産していてもローンは組めますか?」に対して

結論、時間はかかりますが、組める可能性は十分にあります。

自己破産の記録は、個人信用情報に記載されますが、一定の期間を過ぎると抹消されるためです。明確な情報はないですが、おおよそ自己破産から10年程経過すると、抹消されることが多いようです。

自己破産以外では、「ローン返済の督促が届いた」などの金融事故記録は、5年程度で抹消されることが多いようです。「ローン支払いが1カ月遅れた」程度の事故記録であれば、2年程度で抹消されます。

金融事故記録(自己破産以外)の保管期限は、以下開示報告書の「F」の部分に掲載されることが多いので、確認してみましょう。

<CICの開示報告書>
個人信用情報(CIC)の見本
(出典:CIC)

「支払いが遅れたクレジットカードは解約すべきですか?」に対して

場合によりますが、基本的には解約しないほうが良いです。解約せずに持っていれば、事故情報は2年程度で抹消されますが、解約すると5年程度残るためです。

また、数回程度の支払遅れであれば、半年~1年経過すれば、事故記録が残っていても、銀行も少し大目にみてくれるようになりますので、少し時間をあけてからチャンレジしましょう。

以下開示報告書の「E」の部分に、直近2年間の支払い状況が掲載されます。当然、支払いに遅れないのが基本です。携帯機種代の分割払いも立派なローンなので、ご注意ください。

<CICの開示報告書>
個人信用情報(CIC)の見本
(出典:CIC)

「ローン審査が通りません。どうすればいいですか?」に対して

すぐに、個人信用情報を取得しましょう。そこに原因が記載されているはずです。

審査が通らないからと、たくさんの銀行にローン審査を出し過ぎると、「審査を出した」事実も個人信用情報に掲載されるので、銀行からの心象は悪くなります。

なので、ローン審査に落ちたら、とりあえず個人信用情報を取得しましょう。個人信用情報はいくつかありますが、まずは「CIC」に開示請求をして、内容を確認してみるのが良いでしょう

<CICの開示方法>
個人信用情報(CIC)の開示方法
(出典:CIC)

 

プロデューサー紹介

master

日本の家づくり 強化ディレクター

瀬山 彰

筑波大学理工学群数学専攻卒(数理統計学士号)。硬式野球部に所属し、首都大学野球リーグの線形回帰分析を行う。中学高校の数学教員免許を取得。

筑波大学卒業後、日本最大手経営人事コンサルティング会社にて、全国ハウスメーカー・工務店を担当。住宅業界で手腕を振るう中、住宅業界の悪しき文化に疑問を覚え、家づくりの新たなスタンダードを確立することを目標に掲げる。

2015年、「家づくり せやま学校」を開校。“日本の施主を強くする”を合言葉に、施主の知識向上を目的とした講演活動をスタートさせた。「展示場では絶対教えてくれない話が聞けた!」「こんな楽しい授業は初めて!」など、口コミでせやま学校の評判が広がり、各メディアからも注目が集まっている。

関西を中心に年間100件以上の講演をこなしながら、雑誌コラムの連載やFMラジオ局「FMOH!」にて冠番組のDJを務めるなど、活躍の場を広げている。

中学高校数学教員免許、宅地建物取引士、2級FP技能士。3人娘(双子4歳、2歳)。広島県出身、広島カープファン。

【メディア出演】
◾️FMOH!85.1 毎週火曜19:00〜
「瀬山彰 NEXT STANDARD LIFE」
◾️子育て情報誌 「まみたん」対談連載
「THE PROFESSIONAL」

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