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家づくりの基礎知識

2019.10.18

土地購入前に確認すべき6つの「土地造成費用」|安い土地にはワケがある【資金計画を立てる前に知っておきたい事④】

家の資金計画の内訳は、「建物+追加費用+土地+造成費用+諸費用」で成り立っていますが、今回は「造成費用」について解説していきます。 土地価格+造成費用=実質の土地価格なので、造成費用を確認せずに土地を購入してはいけません

土地購入前に確認すべき6つの土地造成費用|安い土地にはワケがある

 

安い土地にはワケがある

一見相場より安く見える土地は、必ずと言っていいほど余分な費用がかかります。安い土地にはワケがあるということです。

土地の売買を担当する不動産屋さんは、造成に関する知識が乏しいことが多く、造成費用を細かくシミュレーションしてくれませんので、頼るべきは住宅営業マン。施主自身ですべて計算するのは、まず無理です。

造成費用のシミュレーション、不動産屋はあてにならない

すべて細かく理解しなくても大丈夫なので、住宅営業マンに「●●の費用は見ておかなくて大丈夫ですか?」と質問できるレベルにはなっていきましょう。

金額相場も記載しておきますが、地域や状況によって費用は変わりますので、参考程度に考えておいてください。また、①上下水道負担金以外は価格交渉可能ですが、あまり交渉しすぎると住宅会社も嫌気がさしてくるので、ほどほどに

 

【結論】土地購入前に確認すべき6つの土地造成費用|安い土地にはワケがある

土地購入前に費用を確認すべき6つの土地造成費用は以下の通りです。

①上下水道負担金(加入金・市納金)
②上下水道工事費
③電気/ガス工事費
④高低差処理費
⑤解体費
⑥地盤改良費/地盤保証料

①上下水道負担金(加入金・市納金)

水道を使う権利金で、市町村ごとに決まっており、交渉はできません。金額は、口径ごとに違います。

その土地に初めて家を建てるのであれば、全額負担。以前家が建っていて、口径を大きくする場合(13mm→20mm等)は、差額を払えばOK。以前家が建っていて、。

一般家庭で多い20mmの負担金は、平均10~20万円くらいですが、100万円くらいかかる市町村もあるので、土地探しの際には注意してください。必要なメーター口径は、家の水道数で決まります。

<上下水道負担金>
水道負担金(加入金・市納金)の例
(出典:吹田市HP)

②上下水道工事費

水道を引き込んだり、古くなったメーターを改修したりする費用です。

以前家が建っておらず、初めて水道を引き込む場合は、いちから工事が必要です。道路の水道本管の位置や、前面道路の状況によって費用は変わりますが、60~100万円程度になることが多いでしょう。

<駐車場に家を建てる場合、いちから水道引き込み工事が必要>
駐車場に家を建てるなら、いちから水道引き込み工事が必要

以前家が建っていた場合は、メーター口径を大きしたり、排水マスを改修するなどの改修工事が必要。金額は改修程度によりますが、10~50万円程度が多いでしょう

整備された分譲地等であれば、上下水道工事は完了しているので、水道工事費用は不要。ごく稀に、水道工事費用を買主が負担する場合があるので、念のため確認を。

<分譲地は上下水道工事費用がかからない>
分譲地は水道工事費用が不要

「水道工事だけ、業者を直接探して依頼してもいいですか?」に対して

可能ではありますが、その後の工事のことを考えると、住宅会社経由で依頼してもらう方が良いかと思いますし、住宅会社も嫌がると思います。強行すると、住宅会社との関係性も悪くなるので、グッシンとしてはおすすめしません。

③電気/ガス工事費

電柱が邪魔で移設したい場合、自分の土地の前への移設であれば、移設できることが多いです。その場合の移設費用は、30~50万円程。

専用通路がある土地(旗竿地)は、電柱から直接電線を引けないため、中継ポール(小さい電柱)が必要になる事があります。中継ポールの費用相場は、サイズにもよりますが15~30万円程です。

また、都市ガスを利用する場合は、建物への引き込み費用がかかります。相場は20~25万円程。道路から宅地内への引き込みは、ガス会社が無料でやってくれますので、自己負担はありません

<邪魔な電柱は移設できることが多い>
邪魔な電柱は移設できることが多い

「オール電化?ガス併用?どっちが良い?」に対して

光熱費で比較すると、オール電化が有利。ただ、オール電化の料金優遇幅が小さくなってきているので、ガスにする理由がある場合は、オール電化に縛られることはありません。

ガスにする理由で一番多いのが、ガスコンロ。鍋を振りたい!という人は、ガスコンロしかありません。ただ、ガスコンロはIHコンロに比べて、不燃物でレンジフードが汚れやすくなるので、それは覚悟しましょう。

<レンジフードの掃除はみんな苦手>
掃除が苦手な場所ランキング一位はレンジフード
(出典:サニクリーンアカデミー)

次に、ガス乾燥機。これはいいですね。家事がかなり楽になります。乾燥機だけガスにすれば、ガス引き込み費用も安くすむので、個人的にはおすすめです。

あとは、床暖房。床暖房自体をあまりおすすめしないので、まずは床暖房がなくても寒くない家にすることを優先しましょう。

<1時間以内で洗濯物が乾くガス乾燥機(1回あたり約50円)>
ガス乾燥機の乾燥時間は短い!
(出典:リンナイ)

④高低差処理工事費

道路と高低差がある場合は、駐車場部分の土砂を削ったり、土が崩れてこないように擁壁を作ったりする必要があります。

高低差処理費用には、土砂処分、擁壁工事、深基礎、アプローチ階段、手すりなどの費用が含まれます。予算感は、現場の状況によるので一概には言えませんが、おおよその目安だけ記載しておきます。

道路との高低差が1mの場合、

駐車場1台分+α→60万円
駐車場2台分+α→100万円
駐車場3台分+α→140万円 

くらいを目安にしてください。

意外と費用がかさむので、なるべく高低差の少ない土地を選ぶことをおすすめします。また、歳をとると、玄関までの階段もしんどくなってきますしね。

<道路との高低差のある土地>
道路と高低差のある土地は基本的におすすめしない

「道路と2m以上の高低差がある土地は避けた方が良い?」に対して

がけ崩れなどの自然災害を防ぐための「宅地造成工事規制法」に関する話ですね。

宅地造成工事規制区域に定められているエリア内での「2m超の高低差がある土地の造成工事」には、都道府県等の許可が必要になり、時間も費用も余計にかかるため、2m超の高低差がある土地は避ける方が多いです。

<宅地造成工事規制区域の2m規制>

2m以上高低差がある土地は、宅地造成規制法にひっかることがあるので要注意!
(出典:SUUMO)

⑤解体費

古家の解体や外構・植栽の撤去、駐車場のアスファルト撤去などにかかる費用です。土地探しの際は、解体費用も計算に入れた上で、購入するかどうか決定するようにしてください

解体費の相場は、

木造:坪35,000円+α(植栽撤去費用等)
鉄骨:坪45,000円+α(植栽撤去費用等)

くらいです。

延床面積30坪の木造住宅なら、ざっくり105万円+αくらい。ただ、地域や家の状況にもよるので、あくまで参考程度に。解体費(特に廃棄物処分費用)は、年々上がってきているように感じます。

<費用が上昇しつつある解体工事>
植栽や石段などの処分費用が高い解体工事費

「古家付き土地の売買で、建物は所有権移転しない方が良い?」に対して

建物所有権移転登記費用の節約テクニックに関する話ですね。結論、売主が協力してくれるなら良いと思いますが、ローンを組む銀行への事前確認は必要です。NGを出す銀行もあります

建物は、購入後にすぐ取り壊すのに、所有権移転するのは費用がもったいないので、建物は契約に含まないという特約事項を盛り込んで、売買契約を交わすというテクニックです。

ただし、解体後の滅失登記費用は買主負担。建物の所有権は売主のままなので、「売主が滅失登記の書類作成に協力する」という約束を契約書に盛り込むことで、このテクニックを使うことができます。

不動産屋さんは慣れていると思うので、相談してみてください。

 

⑥地盤改良費/地盤保証料

地盤改良費の金額は、土地購入前に正確に把握することはできませんが、近隣の地盤データを確認すれば、おおよその金額予想は立つので、必ず住宅営業マンに地盤データを見てもらうように依頼しましょう。(地盤データ閲覧はプロ専用サイト)

<近隣の地盤データが見れるプロ専用サイト>
購入検討している土地の近隣地盤データを確認することができる
(出典:ジャパンホームシールド)

地盤改良費の予算は、家の大きさや工事内容によって異なります。ザックリの相場は、表層改良であれば20~40万円程、5m以内の柱状改良であれば40~70万円程、5m以上の柱状改良であれば70~120万円程です。

地盤改良が必要無いと判定された場合は、地盤保証料だけでOK。地盤保証料の相場は、5~10万円程です。

<地盤改良工事の様子>
地盤改良は過剰設計になりがちなので要注意

「地盤改良費用が高い。安くする方法はないですか?」に対して

地盤改良費用が高すぎる場合は、別途費用が必要ですが、別の地盤調査会社に調査してもらう方法があります(セカンドオピニオン)。地盤改良工事会社とつながっていない、独立系の地盤調査(保証)会社へのセカンドオピニオン依頼は、やってみる価値ありです。

というのも、地盤改良業界は、地盤調査会社(工事の必要性を判定する会社)と地盤改良工事会社(実際に工事する会社)が、紹介料でつながっていることで、過剰設計になりやすいため、セカンドオピニオンを依頼するなら、独立系の会社でないとあまり意味がありません

ただし、住宅会社によっては、地盤調査会社が指定されていて、セカンドオピニオンに依頼できない場合もありますので、住宅会社に確認してみてください。

<独立系の地盤調査(保証)会社が行うセカンドピニオン>
セカンドオピニオンを依頼するなら、独立系の地盤調査(保証)会社へ
(出典:地盤ネット)

まとめ

土地購入前に費用を把握しておくべき6つの土地造成費は以下の通りです。

①上下水道負担金(加入金・市納金)
②上下水道工事費
③電気/ガス工事費
④高低差処理費
⑤解体費
⑥地盤改良費/地盤保証料

プロデューサー紹介

master

日本の家づくり 強化ディレクター

瀬山 彰

筑波大学理工学群数学専攻卒(数理統計学士号)。硬式野球部に所属し、首都大学野球リーグの線形回帰分析を行う。中学高校の数学教員免許を取得。

筑波大学卒業後、日本最大手経営人事コンサルティング会社にて、全国ハウスメーカー・工務店を担当。住宅業界で手腕を振るう中、住宅業界の悪しき文化に疑問を覚え、家づくりの新たなスタンダードを確立することを目標に掲げる。

2015年、「家づくり せやま学校」を開校。“日本の施主を強くする”を合言葉に、施主の知識向上を目的とした講演活動をスタートさせた。「展示場では絶対教えてくれない話が聞けた!」「こんな楽しい授業は初めて!」など、口コミでせやま学校の評判が広がり、各メディアからも注目が集まっている。

関西を中心に年間100件以上の講演をこなしながら、雑誌コラムの連載やFMラジオ局「FMOH!」にて冠番組のDJを務めるなど、活躍の場を広げている。

中学高校数学教員免許、宅地建物取引士、2級FP技能士。3人娘(双子4歳、2歳)。広島県出身、広島カープファン。

【メディア出演】
◾️FMOH!85.1 毎週火曜19:00〜
「瀬山彰 NEXT STANDARD LIFE」
◾️子育て情報誌 「まみたん」対談連載
「THE PROFESSIONAL」

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