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家づくりの基礎知識

2019.10.08

「建て替えVSリフォーム」タイプ別に徹底比較!あなたはどのタイプ?|古家の問題点とは?【展示場に行く前に知っておきたい事④】

「建て替えVSリフォーム」問題に明確な正解はないのですが、いくつか判断基準を取り上げますので、参考にしてください。「リフォームしたい!でも、費用結構かかる?なら、いっそのこと建て替える?でもまだ使えるんじゃない?」こんな方向けの内容です。

「建て替えVSリフォーム」タイプ別に徹底比較!あなたはどのタイプ?

早急に改善すべき致命的な古家の問題点とは?

「建て替えVSリフォーム」問題以前に、とにかく早急に改善すべき古家の問題点が2つ。地震対策とヒートショック対策です。

まず、地震対策。後で詳しく述べますが、1981年6月以前に確認申請を受けた家は、旧耐震基準なので、地震にとても弱いです。震度6強~7で倒壊する危険性が高いので、早急に対策が必要です。

次にヒートショック対策。昔の家は無断熱住宅が多いため、夏暑く冬寒くなります。年間15,000人以上がヒートショックで命を落としているというデータもあり、こちらも早急に対策が必要です。

リフォームで優先すべきは、地震対策とヒートショック対策

【結論】「建て替えVSリフォーム」タイプ別に徹底比較!あなたはどのタイプ?

5タイプ別に建て替えorリフォームの選び方を紹介しますが、最優先すべきは、地震対策とヒートショック対策であることをお忘れなく。

①1981年6月以前に確認申請認可を受けた ⇒ ほぼ建て替え
②雨漏り・シロアリ被害が大きい ⇒ ほぼ建て替え
③間取りを大きく変更したい ⇒ ほぼ建て替え
④家の寒さ・暑さを改善したい ⇒ 建て替えorリフォーム
⑤外壁、壁紙、水回りの設備をきれいにしたい ⇒ リフォーム

「建て替えVSリフォーム」5タイプ別の選び方と徹底比較

 

①1981年6月以前に確認申請認可を受けた

ほぼ建て替えで良いでしょう。

1981年6月以前に確認申請認可を受けた家は、旧耐震基準なので、耐震性能が不足している可能性が高いです。南海トラフ地震含め、大地震発生確率が高まっているため、早急に対策が必要です。

耐震リフォームを行う方法もありますが、旧耐震基準から新耐震基準並みに補強すると、かなり費用がかかり、耐震補強以外のリフォームも行うとなれば、新築並の費用になってくると予想されます。

<旧耐震基準(1981年6月以前)と新耐震基準の違い>
耐震基準の新旧比較/1981年以前は震度6程度で倒壊する可能性は十分にある
(出典:SUUMO)

実際に、1981年6月以前の家は、大地震で倒壊しているのか?について、触れておきます。

以下、「熊本地震」の被害データです。最も揺れの強かった益城町にて、1981年6月以前の家の約50%が倒壊・大破。1981年6月と2000年6月の耐震基準改正ごとに、被害確率が下がっている事がよく分かります。

<熊本地震での確認申請時期別の倒壊確率>
熊本地震における年代別家屋倒壊データ
(出典:国土交通省 国土技術政策総合研究所)

また、2018年に起きた「大阪北部地震」の最大震度は6強でしたが、9棟が全壊。1981年以降の新耐震基準の家の倒壊データが発表されていないため、倒壊はすべて1981年以前の家と推定されます。1981年以前の家は、震度6以上の揺れで倒壊する可能性が十分にあるという事です。

<大阪北部地震 被害状況>
大阪北部地震では震度6強で9棟が全壊
(出典:内閣府)

「大地震の発生エリアは限られているのでは?」に対して

そんなことはありません。震度6以上の発生エリアは、以下の通り日本全国に分布しています。

2000年4月~2019年4月の20年間で、震度6以上の地震は、日本全国で31回起きています。(近隣震源地・3日以内発生地震は非カウント)

<震度6以上の震央分布図>
震度6以上の地震は、全国各地で起きている。
(出典:気象庁)

ちなみに、2018年大阪北部地震の原因になったとされる「有馬高槻断層」による地震発生確率予想は、「30年以内にほぼ0%~0.03%」とされていましたが、実際に地震は起きました。地震予測はとても難しく、私たちは常に地震発生リスクにさらされていると言えるでしょう。

<大阪北部地震発生以前に発表されていた地震発生確率>
有馬高槻断層の地震確率は低かった
(出典:政府 地震調査研究推進本部)

「1981年6月以降の新耐震基準なら大丈夫?」に対して

大丈夫かどうかは明確に答えは無いですが、1981年6月以前よりは強く、2000年6月以降より弱いことは確かです。2000年6月は、直近での建築基準法改正が行われたタイミングです。今一度、熊本地震の倒壊率データをご覧ください。

<熊本地震での確認申請時期別の倒壊確率>
熊本地震における年代別家屋倒壊データ
(出典:国土交通省 国土技術政策総合研究所)

倒壊確率は、1981年6月以前に比べたら圧倒的に低いですが、2000年6月以降に比べると高いことが分かります。耐震リフォームだけであれば、100万円以下で実施できる工事もありますので、1981年6月~2000年5月の家の場合は、検討してみてください。

<耐震補強工事>
耐震補強工事の種類・費用目安・優先度
(出典:木耐協)

 

②雨漏り・シロアリ被害が大きい

雨漏りやシロアリの被害が大きい場合は、ほぼ建て替えで良いでしょう。

もちろん、雨漏りを止めたり、シロアリを駆除することはできますが、一度被害を受けると家の強度は著しく低下し、強度を回復することは難しくなります。特に、シロアリ被害は床下に集中するため尚更です。

以下、阪神淡路大震災のシロアリ被害と家屋倒壊の相関性を示すデータです。シロアリ被害があると、明らかに家屋の倒壊リスクが高まっているのが分かります。

<阪神淡路大震災で倒壊した家のシロアリ被害率>
阪神淡路大震災でのシロアリ被害と家屋倒壊の関係性
(出典:日本建築学会 近畿支部)

「地盤沈下して、家が傾いている場合は?」に対して

地盤沈下(正確には不同沈下)で家が傾いている場合は、程度によりますが、建て替えを選択するケースが多いでしょう。

不同沈下を元に戻すリフォーム工事がありますが、費用も高く、そもそも家の重さに耐えられない地盤に家が建っているので、再発の危険性があります。地盤調査が義務化になった2000年以前の家は、地盤調査されていない可能性が高いので要確認です。

不同沈下(均一ではない地盤沈下)のイメージ

③間取りを大きく変更したい 

間取りをガラッと大きく変更した場合は、リフォーム費用が建て替え費用に近づくため、建て替えになることが多いでしょう。

TV番組「ビフォーアフター」などで紹介される大規模リフォームは、余裕で費用が1000万円を超えています。費用は掛かってでも、リフォームにこだわる理由がある場合はいいですが、それ以外は、建替えに分があります。

本当に、大きな間取り変更が必要か?を今一度考えつつ、最優先すべきは、地震対策とヒートショック対策であることをお忘れなく。

<大改造!!劇的ビフォーアフターの一コマ>
リフォーム費用は案外高い
(出典:大改造!!劇的ビフォーアフター)

 

「建て替えると、規制で家が小さくなるのですが?」に対して

建築時にはなかった建築規制により、建て替えると家が小さくなる場合があります。土地に余裕があれば、建築規制の範囲内で建て替えてもいいですが、そうでない場合は、リフォームを選択せざるを得ないでしょう。

同じサイズの家が建たなないどころか、そもそも再建築不可ということもあります。

 

④家の寒さ・暑さを改善したい

地震と同じく、最優先で対策すべきヒートショック対策。窓リフォーム程度であれば、リフォームで十分。窓・断熱・気密など含めて改善したい場合は、費用次第で建て替えとなります。

家が寒いということは、壁内部の結露も予想されるので、躯体が傷んでないかも合わせてチェックしましょう。躯体が傷んでいる場合は、雨漏り・シロアリ被害が大きい場合と同様、家の強度が低下しているので、建て替えが有力になります。

断熱に関する法律が初めて制定されたのが1980年なので、それ以前の家は無断熱で寒いのは当然です。なので、見た目をきれいにするリフォームより、命を守る断熱リフォームを優先すべきです。

<年間15,000人以上がヒートショックで亡くなっている>
ヒートショックによる死亡者数は17,000人と推定される
(出典:東京都健康長寿医療センター)

断熱リフォームは、地震と同じく最優先ですが、断熱リフォームで最優先なのは、「窓リフォーム」です。今の窓を取り外さずに工事できる「リフォーム用の内窓」もあるので、検討してみてください。

窓以外の壁や床も断熱リフォームが可能です。1980年代以前の無断熱住宅であれば、窓・壁・床を断熱リフォームすれば、かなりの違いを感じられるはず。「冷えは万病の元」ですから、ヒートショックのみならず、健康的な暮らしのために、断熱リフォームの検討を。

もちろん、脱衣所を暖房器具で暖めておくなど、リフォーム以外でもヒートショック対策もお忘れなく。

<今ある窓をそのままにリフォームできる断熱内窓>
断熱リフォームはまず窓のリフォームから

(出典:YKK AP)

「ヒートショックで亡くなるのは高齢者でしょ?」に対して

ヒートショックと言えば、高齢者・お風呂と言うイメージがあると思いますが、実は働き盛りの世代も注意が必要です。20代30代の男性が、「就寝中に布団の中で亡くなる」というケースです。

お風呂でのヒートショックは、急激な温度変化に脳が耐えきれず、意識を失い溺死しますが、布団でのヒートショックは、肺に取り込まれた冷気が心臓にショックを与え、心臓発作で亡くなると言われています。

ヒートショックは高齢者だけの問題ではない

若い世代は肺活量が多く、冷気による心臓へのダメージが大きいためと考えられ、スポーツ選手の不幸も多くみられます。電気代を節約するために、就寝中はエアコンを止めて、冷気の中で布団にくるまって寝るのは、リスクが高すぎるので絶対にだめです。

<体力のあるスポーツ選手も例外ではない>
スポーツ選手の突然死心臓発作による突然死はヒートショックの一種ではないかと推定される

(出典:FOOTBALL CHANNEL )

 

⑤外壁・壁紙・水回りの設備をきれいにしたい

外壁・壁紙・水回りの設備をきれいにしたい場合は、リフォームで十分。程度にはよりますが、300~700万円程度におさまるでしょう。1981年6月以降に確認申請認可を受け、少しくたびれてきた感じの家が該当してきます。

外観・外装のリフォーム
(出典:ニチハ株式会社)

「ローンは、建て替えとリフォームのどっちが有利?」に対して

圧倒的に、建て替えが有利です。建替えであれば、期間35年変動金利0.5%クラスの住宅ローンを使うことができます。

一方リフォームの場合は、期間は長くて15年程、金利は良くても2%程で、かなり不利です。上限金額も1,000万円くらい。ただし、ローン控除などの税制優遇は、リフォームでも受けることができるので、使えるものはしっかりと使ってください。

<リフォームローン例>
リフォームローンは、新築(建替え)ローンより条件が悪い
(出典:三菱UFJ銀行)

 

まとめ

5タイプ別に建て替えorリフォームの選び方を紹介しますが、最優先すべきは、地震対策とヒートショック対策であることをお忘れなく。

①1981年6月以前に確認申請認可を受けた ⇒ ほぼ建て替え
②雨漏り・シロアリ被害が大きい ⇒ ほぼ建て替え
③間取りを大きく変更したい ⇒ ほぼ建て替え
④家の寒さ・暑さを改善したい ⇒ 建て替えorリフォーム
⑤外壁、壁紙、水回りの設備をきれいにしたい ⇒ リフォーム

プロデューサー紹介

master

日本の家づくり 強化ディレクター

瀬山 彰

筑波大学理工学群数学専攻卒(数理統計学士号)。硬式野球部に所属し、首都大学野球リーグの線形回帰分析を行う。中学高校の数学教員免許を取得。

筑波大学卒業後、日本最大手経営人事コンサルティング会社にて、全国ハウスメーカー・工務店を担当。住宅業界で手腕を振るう中、住宅業界の悪しき文化に疑問を覚え、家づくりの新たなスタンダードを確立することを目標に掲げる。

2015年、「家づくり せやま学校」を開校。“日本の施主を強くする”を合言葉に、施主の知識向上を目的とした講演活動をスタートさせた。「展示場では絶対教えてくれない話が聞けた!」「こんな楽しい授業は初めて!」など、口コミでせやま学校の評判が広がり、各メディアからも注目が集まっている。

関西を中心に年間100件以上の講演をこなしながら、雑誌コラムの連載やFMラジオ局「FMOH!」にて冠番組のDJを務めるなど、活躍の場を広げている。

中学高校数学教員免許、宅地建物取引士、2級FP技能士。3人娘(双子4歳、2歳)。広島県出身、広島カープファン。

【メディア出演】
◾️FMOH!85.1 毎週火曜19:00〜
「瀬山彰 NEXT STANDARD LIFE」
◾️子育て情報誌 「まみたん」対談連載
「THE PROFESSIONAL」

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