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家の性能 徹底解説

2020.05.26

「地盤改良・基礎工事」はどこまでやるべきか?の基準|工事費用を抑える方法【地震・シロアリ・災害対策①】

家を支える土台ともいえる「地盤改良工事・基礎工事」について、解説していきます。

「地盤改良工事・基礎工事」の適正な強度とコストを抑える方法|地盤改良費用はコストカットできる!?

やりすぎの地盤改良工事とやらなさすぎの基礎工事

地盤改良工事は、過剰設計になりがち

なぜなら、地盤保証会社(地盤調査をして地盤改良工事の内容を決定する会社)が、地盤改良”工事”会社から紹介料を受領しており、「地盤改良工事をやれば双方が儲かる」という構造になっているためです。

また、基礎工事は不同沈下のリスクが高い「布基礎」が、いまだ採用されています

鉄骨住宅の場合は、家の荷重が一部に集中するため布基礎の方が適していますが、木造住宅で「布基礎」を採用するメリットはほぼありません。

<過剰設計の地盤改良工事、強度不足の基礎工事を回避しよう!>
過剰設計の地盤改良工事、強度不足の基礎工事は回避したい

【結論】ちょうどいい塩梅の『地盤改良工事・基礎工事』は?

ちょうどいい塩梅の「地盤改良工事・基礎工事」は、以下の通りです。

①地盤改良工事 ⇒ 地盤保証10年を受けられる工事
②基礎工事 ⇒ ベタ基礎(木造の場合)
※基礎配筋は、シングル配筋/200mmピッチを推奨

※ちょうどいい塩梅の「●●」とは・・・やりすぎずやらなさすぎず。建材のレベルは、ある一定まで上がるとそれ以降は費用対効果が悪くなるので、その手前(最も費用対効果が高いところ)で止めましょう、という“ちょうどいい塩梅主義”に基づいてセレクトされた推奨レベル。

①地盤改良工事・地盤保証は、なぜ必要か?

地盤改良工事は、不同沈下を防ぐために行います。

不同沈下より地盤沈下という言葉が一般的かもしれませんが、地盤沈下は家全体が均等に沈む現象なので、どんな家でも起き、大きな問題ではありません。問題なのは一部だけが沈んでしまい、家が傾いてしまう不同沈下。これを防ぐために、地盤改良工事を行うわけです。

<地盤沈下と不同沈下の違い>
本当に怖いのは地盤沈下ではなく不同沈下
(出典:All About

地盤保証の必要性についても、簡単に触れておきます。

現在の日本には、「瑕疵(かし)担保責任制度」という新築住宅を建てた消費者を保護する制度があり、家が完成してから10年間は、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」に不具合(瑕疵)があった場合、住宅会社に責任をとらせることができます。

しかし、木造住宅の対象となる部分は基礎までで、地盤改良工事部分までは保証されません。つまり、地盤改良工事に不具合があった場合に、瑕疵担保責任制度は活用できないため、瑕疵担保責任制度とは別に、地盤改良工事の不具合に備える保険(地盤保証)が必要になるということです。

<住宅瑕疵担保責任の範囲>
住宅会社に瑕疵担保責任を追及できる部分は意外と限られている
(出典:住宅瑕疵担保責任保険協会

地盤保証以外の保証については、以下記事にまとめていますので、参考にしてください。

関連記事:「保証・工事・アフターサービス」の標準仕様チェックポイント|推奨グレード紹介

地盤改良工事は「地盤保証10年が受けられる工事」で十分な理由

ちょうどいい塩梅の「地盤改良工事」は、地盤保証10年が受けられる工事です。

地盤保証には、10年タイプと20年タイプがありますが、地盤保証10年タイプで十分。また、同じ地盤保証10年でも、地盤保証会社によって地盤改良工事の程度・費用が変わってきますが、地盤保証10年が受けられるなら、最も安価な工事内容で十分と考えます。

理由はシンプルに、不同沈下の発生確率がさほど高くないからです。複数の地盤保証会社への聞き取り調査によると、不同沈下の保証が適用される確率は、約10,000棟に1棟

この数字を、多いとみるか少ないと見るかは、個人の判断ですが、過度にお金をかけて対策すべき数字には見えません。

「地盤改良工事は、お金をかけてでもしっかりやっておきたい」「なんとなく心配」という方は、コストUP以外にデメリットはありませんので、20年保証や入念な地盤改良工事を検討してもらってもOKです。

<地盤保証10年が受けられれば十分>
地盤保証10年が受けられればそれで十分
(出典:ジャパンホームシールド

『地盤保証会社の選び方は?』に対して

地盤保証会社の種類は、大きく2つ。どちらが良いか?の正解はありませんが、“ちょうどいい塩梅主義”の考えに基づくならば、Bタイプ推奨という結論になります。

A 地盤改良”工事”会社と提携している地盤保証会社
B 地盤改良”工事”会社と提携していない地盤保証会社

Aの地盤保証会社は、指定の地盤改良工事会社から紹介料をもらっており、「地盤改良工事をやれば双方が儲かる」ため、良く言うと「余裕のある設計」、悪く言うと「過剰設計」になりがち。なので、多少費用が掛かっても、地盤改良工事はしっかりやっておきたい人向け。

以下企業のように、登録企業一覧がHPに掲載されているのが、Aタイプの地盤改良工事会社と提携している地盤保証会社です。

<地盤改良工事会社と提携している地盤保証会社>
地盤改良工事会社を紹介するタイプの地盤保証会社
(出典:一般社団法人ハウスワランティ

一方、Bの地盤保証会社は、地盤改良工事会社から紹介料をもらわないので、よく言えば「適正な設計」に、悪く言えば「保証を出せるぎりぎりの設計」になりやすいと言えます。そもそもの不同沈下の確率が低いので、グッシンは、Bタイプを推奨します。

以下企業のように、地盤改良工事会社を紹介しないことをPRしているのが、Bタイプの地盤改良工事と提携していない地盤保証会社です。

<地盤改良工事会社と提携していない地盤保証会社>
地盤改良工事会社を紹介しないタイプの地盤保証会社
(出典:地盤ネット

『地盤調査のセカンドオピニオンはあり?』に対して

結論、あり。

地盤調査の結果、「地盤改良工事費用が高すぎるー!」となった場合に、別の地盤保証会社(地盤調査をして、地盤改良工事の内容を決める会社)に調査をしてもらう方法を、セカンドオピニオンと言います。

セカンドオピニオンを使うには数万円の費用がかかりますが、あまりに地盤改良工事費用が高い場合には有効です。セカンドオピニオンは、Bタイプの地盤保証会社(地盤改良工事会社と提携していない地盤保証会社)に依頼するのが良いでしょう

ただし、セカンドオピニオンを使っても、結果は同じだった…セカンドオピニオンの費用が無駄になった…ということも当然あります。また、住宅会社ごとに地盤保証会社が決まっていて、セカンドオピニオンを使えない場合もあります。

<地盤調査のセカンドオピニオンを使うのは有効>
地盤調査のセカンドオピニオン
(出典:GIR

『地盤調査報告書は、どう見たらいいの?』に対して

見るべきポイントは、「土質名」と「換算N値」の2点。この2点を確認することで、「軟弱地盤かどうか?」を確認することができます。最も一般的なスウェーデン式サウンディング試験の報告書について、解説します。(報告書がざっくり見れるようになったら十分なので、換算N値の計算方法などの詳しい内容は理解しなくてOKです)

■土質名
土質名には主に、「粘性土」と「砂質土」があります。この土質名によって、軟弱地盤と判断するための数値が変わります。

<まず土質名を確認しよう>
地盤改良工事の判断基準となる地盤調査報告書(土質名)

■換算N値
次に、確認するのが換算N値。土質名ごとに軟弱地盤と判断する換算N値の基準値(国土交通省)が違います。それぞれ見ていきましょう。

①土質名が「粘性土」の場合
軟弱地盤と判断する基準は、換算N値が3.0以下です。なので、換算N値が3.0を上回っているかどうか?で、軟弱地盤かどうかを判断できるというわけです。

②土質名が「砂質土」の場合
軟弱地盤と判断する基準は、換算N値が5.0以下です。なので、換算N値が5.0を上回っているかどうか?で、軟弱地盤かどうかを判断できるというわけです。

地盤改良工事の判断基準となる地盤調査報告書(換算N値)

では、実際の地盤の強さを見てきましょう。報告書の「貫入深さ」を見ると、調査した深さが分かります。土質名は、砂質土なので、判断基準となる換算N値は5.0。報告書の見方は、こんな感じ。

深さ→換算N値(5.0以下だと軟弱)
0.25m→2.0(軟弱)
0.50m→2.0(軟弱)
0.75m→3.8(軟弱)
1.00m→7.6(-)

深さ0.75mあたりまでは換算N値が5.0を下回り、貫入深さ1.00mより深くなると換算N値が5.0を上回っていることが分かります。一般的に、深い場所まで5.0以下だと地盤が弱いし、浅い場所で5.0を超えてくれば軟弱地盤ではないと判断できるので、この土地は、軟弱地盤ではないと判断できそうです。

最終的な「どれくらいの地盤改良工事をすれば、地盤保証できるか?」は、当然ながら地盤保証会社が決めるのですが、土質名と換算N値を見れば「軟弱地盤かどうか?」をざっくりと理解することができますね。

地盤改良工事の判断基準となる地盤調査報告書(貫入深さ)

 

『そもそも、強い地盤の土地を探す方法はないの?』に対して

地盤改良工事に頼るのではなく、そもそも強い地盤を探したほうが良いに決まっています。が、「便利な土地」と「地盤が強い土地」は矛盾する傾向があるので、強い地盤にこだわりすぎると土地探しが前に進まなくなるという点は、ご注意ください。

・地盤データ閲覧サービスを使う
住宅会社や不動産会社が、地盤データ閲覧サービスに登録していれば、近隣の地盤データを閲覧することができます。個人情報の関係で、ピンポイント住所での検索はできませんが、おおよそ近隣の地盤状況を把握することはできます。

<土地購入前に、近隣の地盤状況の確認を>
近隣の地盤調査データを閲覧できる情報サイト
(出典:ジャパンホームシールド

・昔の土地状況を確認する
様々なアプリで、昔の地形や用途を調べることができます。

以下、「スーパー地形」というアプリの画像ですが、明治期の低湿地の状況などが、リアルに把握できます。ここまでマニアックにやるかどうかはさておき、ツールの進化はすごいですね。このアプリ、一日眺めていられます。

<明治期の低湿地までわかる、最新の地形アプリ>
土地探しお役立ち情報(明治期の低湿地)
(出典:スーパー地形

②基礎工事の種類

基礎は、建物の重さに耐え、建物の重さを地盤へ均等に伝える役割を担います。基礎工事の種類は主に、布基礎とベタ基礎の2種類です。

<布基礎とベタ基礎の違い>
布基礎とベタ基礎の地面にかかる荷重の違い
(出典:SUUMOジャーナル

・布基礎
柱や壁の部分の下にだけ基礎をつくる工法。基礎がない部分は土むき出しか、防湿コンクリートを打設。防湿コンクリートを打設する場合は、一見ベタ基礎に見えますが、底面に配筋はなく、構造上は布基礎となります。

鉄骨住宅の場合は、家の荷重が一部に集中するため、布基礎になることが多いです。

<防湿コンクリート打設を行った、一見ベタ基礎に見える布基礎>
防湿コンクリート打設を行った、一見ベタ基礎に見える布基礎
(出典:お金で失敗しない家づくり

・ベタ基礎
底面全体にも、まんべんなく配筋有のコンクリート打設を行う工法。布基礎に比べるとコストが上がりますが、価格の安い建売住宅等でも、ベタ基礎が一般的になってきています。

<底面にも配筋有のコンクリートを打設するベタ基礎>
地盤改良工事が抑えられるベタ基礎

基礎工事は「ベタ基礎」を推奨する理由(木造住宅の場合)

ちょうどいい塩梅の「基礎工事」は、ベタ基礎です。(木造住宅の場合)

布基礎だと、地盤の設置面が「点」であるため、荷重が集中してしまい、不同沈下しやすくなります。一方、ベタ基礎だと、地盤との設置面が「面」であるため、荷重が分散され、不同沈下しにくくなります。

スキーのストックとスキー板を思い浮かべてください。ストックは「点」なので、グサッと雪に刺さりますが、スキー板は「面」なので、すーっと滑っていきます。これを家に置き換え、ストック⇒布基礎、スキー板⇒ベタ基礎、と考えれば、原理は同じ。

布基礎とベタ基礎の違いは、スキーのストックと板と似ている

また、ベタ基礎にすることで、地盤改良工事費用を抑えることもできます。地盤調査の結果、「布基礎なら地盤改良工事が必要だが、ベタ基礎なら地盤改良工事不要」となることが良くあります。不同沈下しにくいベタ基礎ならではメリットですね。

さらに、ベタ基礎は布基礎に比べるとシロアリの侵入路が少なく、シロアリ対策にもなります。ただし、「ベタ基礎にすればシロアリ被害は出ない」というのは嘘で、ベタ基礎でもシロアリ対策は必要だということは頭に入れておきましょう。詳しくは、シロアリ対策の記事で解説します。

関連記事:新築時の正しいシロアリ対策|防蟻剤だけではシロアリ被害を防げない

『大手ハウスメーカーの多くは布基礎ですよね?なぜ?』に対して

鉄骨住宅は、家の荷重があるため、布基礎の方が向いているという面があるからだと思われます。シロアリ対策として、底面は地面むき出しではなく、土間コンクリートを施工することがほとんどかと思います。

木造住宅で布基礎を採用している会社の狙いは、不明です。無料で地盤調査を行い「不同沈下リスクがあるので、ベタ基礎にした方が良いですよ」と、ベタ基礎へのオプション変更を提案してくる会社もあります。

営業的には親切な営業マンを演出できて良いのかもしれませんが、最初からベタ基礎にしておけよ!と言いたいですね。

不安をあおって親切心で寄ってくる信頼できない営業マン

『他に基礎工事でチェックするポイントは?』に対して

いくつかありますので、推奨レベルを記載しておきます。

・配筋
配筋の種類は、シングル配筋/ダブル配筋、配筋ピッチは300mm/200mm/150mm、とタイプがあります。やればやるだけ性能は上がりますが、安心ラインとしては、シングル配筋/200mmピッチが目安。予算に余裕があれば、さらなるグレードupを検討してもらってOK。地中梁についても、同様の考えで良いかと思います。

・底板の厚み
国の基準は12cm以上ですが、15cmが目安。

・立ち上がりの厚み
国の基準は12cm以上ですが、15cmが目安。

・立ち上がりの高さ
国の基準は30cm以上ですが、45cmが目安。これは、45cm以下の床下浸水が水災保険の対象外であることから推奨しています。詳しくは、災害対策の記事をご確認ください。

関連記事:火災・水災・風災から家族を守る3つの「災害対策」|災害に強い新築住宅を建てるには?

<ちょうどいい塩梅の配筋は、シングル配筋/200mmピッチ>基礎工事の配筋は、シングル配筋+200mmピッチを安全ラインの目安とする

まとめ

ちょうどいい塩梅の「地盤改良工事・基礎工事」は、以下の通りです。

①地盤改良工事 ⇒ 地盤保証10年を受けられる工事
②基礎工事 ⇒ ベタ基礎(木造の場合)
※基礎配筋は、シングル配筋/200mmピッチを推奨

※ちょうどいい塩梅の「●●」とは・・・やりすぎずやらなさすぎず。建材のレベルは、ある一定まで上がるとそれ以降は費用対効果が悪くなるので、その手前(最も費用対効果が高いところ)で止めましょう、という“ちょうどいい塩梅主義”に基づいてセレクトされた推奨レベル。

【関連動画】FM大阪85.1番組アーカイブ限定公開!

<全動画一覧(目次):第1回~第50回>
https://good-things-committee.com/news/3251


【文責:瀬山彰】

プロデューサー紹介

master

日本の家づくり 強化ディレクター

瀬山 彰

筑波大学理工学群数学専攻卒(数理統計学士号)。硬式野球部に所属し、首都大学野球リーグの線形回帰分析を行う。中学高校の数学教員免許を取得。

筑波大学卒業後、日本最大手経営人事コンサルティング会社にて、全国ハウスメーカー・工務店を担当。住宅業界で手腕を振るう中、住宅業界の悪しき文化に疑問を覚え、家づくりの新たなスタンダードを確立することを目標に掲げる。

2015年、「家づくり せやま学校」を開校。“日本の施主を強くする”を合言葉に、施主の知識向上を目的とした講演活動をスタートさせた。「展示場では絶対教えてくれない話が聞けた!」「こんな楽しい授業は初めて!」など、口コミでせやま学校の評判が広がり、各メディアからも注目が集まっている。

関西を中心に年間100件以上の講演をこなしながら、雑誌コラムの連載やFMラジオ局「FMOH!」にて冠番組のDJを務めるなど、活躍の場を広げている。

中学高校数学教員免許、宅地建物取引士、2級FP技能士。3人娘(双子4歳、2歳)。広島県出身、広島カープファン。

【メディア出演】
◾️FMOH!85.1 毎週火曜19:00〜
「瀬山彰 NEXT STANDARD LIFE」
◾️子育て情報誌 「まみたん」対談連載
「THE PROFESSIONAL」

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